JAKARTA – Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus melakukan pembenahan untuk mempercepat pelayanan pertanahan kepada masyarakat. Salah satu langkah yang kini diterapkan adalah layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) dengan target penyelesaian proses peralihan hak atau balik nama sertipikat paling lama 10 hari.
Upaya tersebut dilakukan dengan menyelaraskan empat simpul utama yang terlibat dalam proses peralihan hak atas tanah, yakni penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kementerian ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan (Kantah).
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan banyaknya pihak yang terlibat dalam proses peralihan hak selama ini kerap menimbulkan perbedaan persepsi mengenai durasi penyelesaian layanan.
Menurutnya, Kementerian ATR/BPN menghitung durasi pelayanan sejak pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sedangkan masyarakat sering kali menghitung keseluruhan waktu sejak transaksi antara penjual dan pembeli dilakukan.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak dimulai dari pembayaran SPS, sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi. Kalau dibuat mulai dari transaksi, berarti ada beberapa komponen yang terlibat di dalamnya,” ujar Asnaedi saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
Karena itu, melalui layanan PERINTIS, Kementerian ATR/BPN melakukan pembenahan sejak tahap awal sebelum permohonan peralihan hak masuk ke Kantor Pertanahan.
Asnaedi menjelaskan, pada tahap awal PPAT melakukan pengecekan berkas setelah memastikan penjual dan pembeli benar-benar siap untuk melaksanakan proses transaksi.
Selain kesiapan untuk hadir dalam penandatanganan akta, para pihak juga harus mengetahui dan memahami seluruh biaya yang akan timbul selama proses peralihan hak.
PPAT, kata dia, baru melakukan pengecekan setelah penjual dan pembeli memahami seluruh tahapan yang harus dilalui, termasuk kewajiban pembayaran pajak dan proses administrasi setelah pengecekan dilakukan.
Setelah pengecekan selesai, pembeli kemudian mengajukan proses pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada dinas pendapatan daerah setempat. Pada waktu yang bersamaan, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Kementerian ATR/BPN memberikan batas waktu maksimal tiga hari kepada pemerintah daerah untuk memberikan kepastian terkait proses BPHTB.
Namun, agar keseluruhan proses peralihan hak dapat diselesaikan dalam waktu 10 hari, pembayaran pajak oleh para pihak harus dilakukan sejak hari pertama.
“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” terang Asnaedi.
Untuk menjaga kepastian waktu dalam proses validasi BPHTB, pemerintah menerapkan mekanisme fiktif positif.
Melalui mekanisme tersebut, apabila pemeriksaan tidak dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan, proses dapat dilanjutkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Setelah proses validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli memiliki waktu dua hari untuk melakukan penandatanganan akta, sementara PPAT melakukan pelaporan akta.
Tahapan berikutnya adalah verifikasi berkas di Kantor Pertanahan dengan jangka waktu maksimal tiga hari.
Setelah berkas terverifikasi, Kantor Pertanahan menerbitkan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) melalui SPS. Pembayaran PNBP wajib dilakukan dalam waktu satu hari.
Pada hari yang sama, PPAT juga diwajibkan menyerahkan dokumen fisik ke Kantor Pertanahan.
Selanjutnya, setelah status pembayaran terverifikasi, proses pencatatan peralihan hak dilakukan dan sertipikat diterbitkan dalam jangka waktu dua hari kerja.
Masyarakat juga dapat mengecek status sertipikat melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
Di tingkat Kantor Pertanahan, Kementerian ATR/BPN menerapkan dua mekanisme utama untuk memastikan pelayanan berjalan sesuai target.
Pertama, prinsip first in, first out, yaitu berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa.
Kedua, penerapan mekanisme fiktif positif dalam proses pemeriksaan berkas.
“Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” ungkap Asnaedi.
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut mulai diterapkan pada 17 Kantor Pertanahan.
Program ini menjadi bagian dari transformasi pelayanan pertanahan yang dilakukan Kementerian ATR/BPN untuk memberikan kepastian waktu, meningkatkan transparansi, serta menyamakan persepsi antara standar waktu pelayanan pemerintah dengan waktu yang dirasakan langsung oleh masyarakat.
Asnaedi menegaskan, keberhasilan target penyelesaian 10 hari sangat bergantung pada keterlibatan dan kedisiplinan seluruh pihak dalam setiap tahapan proses.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkasnya.
Dengan penyelarasan seluruh tahapan tersebut, Kementerian ATR/BPN berharap proses peralihan hak atas tanah dapat berlangsung lebih cepat, terukur, transparan, dan memberikan kepastian bagi masyarakat.
