JAKARTA —Minat masyarakat terhadap hunian vertikal seperti apartemen dan rumah susun terus meningkat, terutama di kawasan perkotaan yang memiliki keterbatasan lahan. Namun, sebelum memutuskan membeli unit apartemen, masyarakat diminta tidak hanya memastikan kepemilikan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), tetapi juga memahami status hak atas tanah yang menjadi dasar bangunan tersebut.
Dalam Siaran Pers Biro Humas dan Protokol Kementerian ATR/BPN yang diterima RajaAmpatNews.com, Minggu (31/5/2026) Dijelaskan, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengingatkan bahwa legalitas apartemen tidak cukup dilihat dari kepemilikan sertipikat unit semata. Masyarakat juga perlu mencermati status tanah yang menjadi alas hak pembangunan rumah susun guna menghindari persoalan hukum dan administratif di masa mendatang.
Ketentuan mengenai pembangunan rumah susun telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Dalam Pasal 17 disebutkan bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai atas tanah negara, serta Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.
ATR/BPN menjelaskan bahwa pemahaman terhadap status tanah menjadi sangat penting karena tidak semua hak atas tanah bersifat permanen. Pada apartemen atau rumah susun yang berdiri di atas tanah berstatus HGB, Hak Pengelolaan, maupun jenis hak lainnya yang memiliki batas waktu, diperlukan proses perpanjangan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Selain status tanah, masyarakat juga diimbau memperhatikan keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Organisasi ini memiliki fungsi penting dalam mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama di lingkungan rumah susun. P3SRS juga berperan mewakili kepentingan para pemilik dan penghuni dalam berbagai urusan administrasi maupun legalitas apartemen.
Keberadaan P3SRS dinilai menjadi faktor krusial, terutama ketika masa berlaku hak atas tanah mendekati habis. Jika apartemen atau rumah susun tidak memiliki P3SRS yang aktif dan sah, proses pengurusan perpanjangan hak atas tanah dapat mengalami hambatan, yang pada akhirnya berpotensi menimbulkan berbagai masalah bagi pemilik unit.
Dampak dari persoalan tersebut tidak bisa dianggap sepele. Unit apartemen berpotensi mengalami kendala administrasi seperti tidak dapat diperjualbelikan, sulit diagunkan ke perbankan, hingga memunculkan potensi konflik hukum di kemudian hari.
ATR/BPN menilai pengelolaan bersama yang tidak berjalan optimal juga dapat memicu sengketa administratif maupun persoalan hukum yang berpengaruh langsung terhadap kenyamanan dan kepastian hukum para penghuni.
Karena itu, masyarakat diminta lebih cermat sebelum melakukan transaksi pembelian apartemen. Pemeriksaan legalitas perlu dilakukan secara menyeluruh, mulai dari kepastian SHMSRS, status hak atas tanah yang mendasari bangunan, hingga memastikan keberadaan P3SRS yang aktif, legal, dan menjalankan fungsinya dengan baik.
Dengan memahami seluruh aspek legalitas rumah susun, masyarakat diharapkan dapat memiliki hunian vertikal secara lebih aman, nyaman, serta terlindungi dari berbagai risiko hukum di masa depan, seiring meningkatnya kebutuhan akan hunian modern di kawasan perkotaan.
Writer: Agustinus Guntur
