JAKARTA, – Proses pengalihan hak atas tanah dari orang tua kepada anak melalui balik nama sertipikat kerap dianggap sederhana oleh masyarakat. Padahal, terdapat sejumlah tahapan hukum, administrasi, hingga kewajiban pajak yang harus dipenuhi agar proses berjalan lancar dan tidak menimbulkan beban biaya di kemudian hari.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menegaskan bahwa balik nama sertipikat merupakan proses legal pengalihan hak dari pemilik lama kepada pemilik baru yang sah secara hukum, termasuk dalam lingkup keluarga.
Dalam siaran pers Kepala Biro Hubungan Masyarakat dan Protokol ATR/BPN, Shamy Ardian, yang diterima RajaAmpatNews.com menjelaskan, bahwa hubungan keluarga tidak serta-merta membuat proses tersebut terjadi secara otomatis. “Balik nama tetap harus dilakukan melalui prosedur resmi agar memiliki kekuatan hukum. Meskipun dari orang tua ke anak, proses ini tidak terjadi otomatis,” ujarnya di Jakarta, Senin (20/4/2026).
Ia mengungkapkan, banyak masyarakat baru menyadari pentingnya balik nama saat tanah akan dijual, diagunkan ke bank, atau digunakan untuk kepentingan hukum lainnya. Kondisi ini seringkali membuat proses terasa lebih rumit dan mahal karena tidak dipersiapkan sejak awal.
Menurut Shamy, pemahaman mendasar yang harus dimiliki masyarakat adalah membedakan antara hibah dan waris. Hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sedangkan waris berlaku setelah orang tua meninggal dunia. Kesalahan dalam menentukan skema ini dapat berakibat pada pengulangan proses dari awal.
“Penentuan jenis peralihan sangat penting karena akan memengaruhi dokumen yang dibutuhkan, jenis akta, hingga pajak dan biaya yang harus dibayar,” tegasnya.
Dalam praktiknya, proses balik nama sertipikat melibatkan empat tahapan utama. Pertama, penentuan dasar hukum peralihan hak, baik melalui hibah maupun waris. Kedua, pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Ketiga, pembayaran pajak dan bea terkait. Keempat, pencatatan resmi di Kantor Pertanahan.
Adapun komponen biaya yang harus disiapkan masyarakat meliputi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta hibah atau waris, biaya layanan pertanahan atau Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), serta pajak lainnya sesuai kondisi objek tanah. Besaran biaya dapat berbeda di setiap daerah, tergantung nilai tanah dan ketentuan yang berlaku.
Untuk layanan di Kantor Pertanahan, estimasi biaya dihitung berdasarkan nilai tanah yang ditetapkan, yakni nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000. Masyarakat juga dapat memanfaatkan aplikasi Sentuh Tanahku untuk menghitung estimasi biaya secara mandiri.
Dalam pengurusan peralihan hak karena waris, pemohon diwajibkan melengkapi sejumlah dokumen, antara lain formulir permohonan bermaterai, identitas ahli waris, sertifikat tanah asli, akta kematian, Surat Keterangan Waris, hingga bukti pembayaran pajak seperti BPHTB dan PPh untuk nilai tanah tertentu.
Sementara pada proses hibah, dokumen yang diperlukan meliputi formulir permohonan, identitas pemberi dan penerima hibah, sertifikat tanah asli, akta hibah dari PPAT, serta bukti pembayaran pajak dan kewajiban lainnya.
Shamy mengingatkan, penundaan pengurusan balik nama dapat menyebabkan biaya semakin tinggi. Hal ini dipengaruhi oleh kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), potensi denda keterlambatan, serta dokumen lama yang belum diperbarui.
“Semakin lama ditunda, biasanya biaya akan semakin meningkat dan terasa lebih mahal. Karena itu, sebaiknya proses balik nama dilakukan sejak awal saat peralihan terjadi,” pungkasnya.
Kementerian ATR/BPN pun mengimbau masyarakat untuk memahami prosedur secara menyeluruh serta memanfaatkan layanan informasi resmi guna menghindari kesalahan administrasi dalam pengurusan pertanahan.
